独家解密:北京13万套新房库存超警戒线
房产数据中心统计，在最近一年中，北京楼市新增供应130216套，成交91358套，新增库存38858套，楼市去存率达到70%。截至今年9月17日，北京楼市总库存达132173套，同比去年9月上涨46.78%。如果近一年约9万套的消化速度，消化现有库存约17.33月。按照正常的逻辑，一个城市的库存规模维持在8-12个月的去化周期，北京楼市库存超过了警戒线。一、周期篇2014年北京存量逐月加速上升 同比增46.78%
在过去一年中，新增供应套数增长最明显的阶段出现在2014年3月，3月的新增供应套数是11220套，而2月新增供应套数仅为3680套。供应量明显增大，与2月份的春节长假期间供应数明显下降相关。而在存量套数方面，二季度存量套数增长明显，从2014年4月的108832套上涨到6月的122414套。涨幅达到了12.5%。
根据数据分析可以看出新增供应套数在2013年11月到2014年3月出现了明显的下滑，与春节期间房企减少供应量密切相关。此后供应套数大幅增长到5月份达到最高值。而在供应面积方面则差别较大。从56万到160万平米不等。其中2014年2月供应面积最少为56万平米。2014年5月最高达到162万平米。
根据数据分析看出成交套数差别较大，2013年9月成交套数最高，达到11425套，此后一路下滑，最低时为2014年2月仅为2769套。而在2014年9月1日-17日则为2237套。成交面积方面2014年2月面积最少仅为37.72万平米，最高值则出现在2013年9月和2013年12月分别达到132.52万平米及132.69万平米。成交均价变化不大，在2013年11月及2014年3月达到了两个高值。 而在成交套数方面2014年2月份下降较为明显。
腾讯房产数据中心数据显示，2014年3月成交均价现最高值达到27618元每平米。而成交均价最小值出现在2014年6月仅为20818元每平米。成交金额方面2014年2月最低为91.83亿元，最高值出现在2013年9月为312.41亿元。
存量套数方面在经历了数月的起伏之后，2014年2月后保持持续的增长到2014年9月达到最高点132210套。而存量面积方面一直保持匀速增长，到2014年9月达到2016.98万平米。
二、区域篇：
通州存量压力大 年新增量是成交量的1.89倍
按行*区特征划分，北京商品房期房存量主要分布在通州、朝阳、大兴、顺义、房山四个区域。其中，通州区存量房占比第一，去年一年新增供应量为28944套，成交套数为15324套，成交均价为22884元/平方米，存量套数为24352元/平方米。朝阳区新增供应套数为13145套，成交套数为11888套，成交均价为35421元/平方米，存量套数为19789套。
大兴区新增供应套数为23240套，成交套数为18012套，成交均价为23078元/平方米，存量套数为18296套。顺义区新增供应套数为12553套，成交套数为8750套，成交均价为18265元/平方米，存量套数为12882套。房山新增供应套数为17424套，成交套数为11146套，成交均价为18382元/平方米，存量套数为11706套。
北京各行*区楼盘成交均价
东城西城倒挂 ：供应远低于成交
在北京各行*区中，位于存量占比第二梯队 的行*区包括海淀、丰台、昌平及密云。其中，海淀区新增供应为2727套，成交套数为2610套，成交均价为28171元/平方米，存量套数为6826套。丰台区新增供应套数为4167套，成交套数为4092套，成交均价为28598元/平方米，存量套数为5709套。昌平区新增供应量为10129套，成交套数为7330套，成交均价为19552元/平方米，存量套数为7265套。密云新增供应为5870套，成交套数为5065套，成交均价11927元/平方米，存量套数为6240套。
在主城区中，东城、西城商品住宅与写字楼存量相对较少。其中，东城区新增供应套数为162套，成交套数为603套，存量套数为1996套。西城区新增套数为92套，成交套数为403套，存量套数为4127套。
门头沟平谷崛起 延庆均价低于1万元/平方米
由于地理位置相对偏远、周边配套匮乏、市*交通有待改善、区域房地产市场开发较晚等多方面原因，门头沟、平谷、怀柔、延庆商品住宅与写字楼存量较少。其中，延庆新增供应套数仅为269套，成交套数为329套，成交均价为9177元/平方米，成为北京唯一一个销售均价低于万元/平方米的行*区。此外，门头沟新增供应套数为3435套，成交套数为1501套，成交均价为29984元/平方米，存量套数为2770套。平谷新增供应套数为3206套，成交套数为2083套，成交均价为14063元/平方米，存量套数为2756套。怀柔新增供应套数为2894套，成交套数为1688套，成交均价为14180元/平方米，存量套数为3113套。
三、面积篇
限购令下大户型去化率75% 小户型卖得慢
在新增供应和成交套数方面， 50—90平米 的产品占比都是最高，分别为40%和42%。
去库存方面，50平米以下 、 50—90平米 、 90—120平米 、 120—150平米 、 150—200平米 、 200平米以上 产品去库存率分别为53.5%、73.6%、66.6%、76.3%、76%、74.9%。
在北京楼市限购限贷的背景下，购房者对 房票倍加珍惜，更多的人想尽可能在自己力所能及的情况下一步到位，这也导致50平米以下 项目产品去库存方面明星低于其他面积的楼市产品。
面积越大越贵 大户型均价逼近3万元/平方米
在成交价格方面， 150—200平米 、 200平米以上 住房的成交均价分别达到29817元/平米、27589平米，而 50—90平米 、 90—120平米 的成交均价分别为20843元/平米、20915元/平米，数据显示，改善型住宅均价明显高于刚需房，刚需房的购房者对价格更为敏感，改善型住宅的供应总量小，开发商在定价方面更有空间。
刚需产品供应室主流 占比40%
从供应量上看，50-90平米的刚需产品的供应量是最大的，为52344套，其次是90-120平方米的刚改房源，为29967套。150-200平米供应7323套，200平方米以上供应9396套。
