房地产行业:市场继续回暖 利率取代M2成主要影响因素
投资要点:
市场继续回暖,整体仍供过于求。一线城市市场率先回暖后,二三线城市市场亦随之回暖,但整体仍供过于求。70个大中城市新建住宅价格指数同比下降幅度进一步缩小,其中一线城市价格指数同比由负转正,增长1.2%,二、三线城市价格指数也随之开始逐步恢复。百城销售价格同比继续增长,广州、深圳和成都价格环比上涨幅度较大。
商业地产销售增速放缓,上海写字楼租赁市场好转。2012年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为0.23亿平方米和0.77亿平方米,同比分别增长12.4%和-1.4%。租赁市场北京、上海、广州和深圳优质写字楼租金12月份受不同市场供需结构影响出现分化,深圳市场受供应量较大影响,写字楼租金下滑,而北京市场则上涨幅度开始趋缓,广州市场一直较为平稳,处于稳步上升阶段,上海市场在消化了世博会之后的库存后,目前写字楼租金进入快速上涨阶段。
企业动态。2012年提供主流产品的龙头企业表现优异,高端项目较多的企业表现较差;从土地支出占合同销售额比例看,龙头企业对后市仍较为谨慎。随着市场行情好转,企业纷纷在香港启动再融资。
利率取代M2成为影响行业主要因素之一。房地产市场从2011年11月份开始转好,与2012年央行总资产增速、M2增速较低相背离,与shibor、理财产品预期收益率下降一致。利率取代M2成为影响行业的主要因素之一,随着通胀超预期增长,利率提升、货币*策从紧可能对行业有较大影响。
投资建议。行业仍然面临整体库存较高、流动性有可能收紧的冲击,因此,市场仍然将继续分化,行业没有整体的投资机会,我们的策略仍然是从区域市场冷热和企业竞争优势的角度精选个股,推荐配置陆家嘴、北京城建、首开股份、金地集团、万科、保利地产、招商地产和华夏幸福。